Die Aufteilung des Kaufpreises im Kaufvertrag

Die Aufteilung des Kaufpreises im Kaufvertrag: Ein wichtiger Faktor für Steuerersparnisse und die Anerkennung durch die Finanzverwaltung

Beim Kauf von Immobilien zur Vermietung spielt die korrekte Aufteilung des Kaufpreises auf Grundstück und Gebäude eine entscheidende Rolle – nicht nur aus steuerlicher Sicht, sondern auch hinsichtlich der Anerkennung durch die Finanzverwaltung und die Gerichte. Eine fehlerhafte oder willkürliche Aufteilung kann zu erheblichen Problemen führen. Im Folgenden werfen wir einen Blick auf die rechtlichen Grundlagen und aktuellen Urteile, die diese Aufteilung betreffen.

Warum ist die Kaufpreisaufteilung wichtig?

Die Aufteilung des Kaufpreises zwischen Grundstück und Gebäude hat vor allem steuerliche Auswirkungen. Nur der Anteil des Kaufpreises, der auf das Gebäude entfällt, kann abgeschrieben werden. In Deutschland können Gebäude in der Regel über einen Zeitraum von 50 Jahren mit 2% pro Jahr abgeschrieben werden, was zu erheblichen Steuerersparnissen führen kann. Je nach Baujahr und Zweck kann sich jedoch die Höhe der AfA (Abschreibung für Abnutzung) unterscheiden. Der Anteil des Grundstücks ist hingegen nicht abschreibbar, da Grundstücke in der Regel an Wert gewinnen. Deshalb ist es aus steuerlicher Sicht vorteilhaft, wenn der Anteil des Kaufpreises, der auf das Gebäude entfällt, möglichst hoch angesetzt wird, um die Abschreibungen und somit die Steuerlast zu maximieren.

Doch die Aufteilung muss den tatsächlichen Verhältnissen entsprechen. Eine willkürliche Aufteilung des Kaufpreises, die nicht den realen Marktwerten entspricht, wird von der Finanzverwaltung nicht anerkannt.

Aktuelle Rechtsprechung zur Kaufpreisaufteilung

Das Bundesfinanzhof sowie aktuelle Entscheidungen von Finanzgerichten haben die Bedeutung einer realistischen Kaufpreisaufteilung weiter unterstrichen. Nach der Rechtsprechung des BFH ist die im Kaufvertrag vorgenommene Kaufpreisaufteilung grundsätzlich zu übernehmen. Eine Korrektur ist nur dann vorzunehmen, wenn die tatsächlichen Wertverhältnisse grundlegend unzutreffend und wirtschaftlich nicht vertretbar sind. Eine willkürliche Aufteilung ist somit nicht zulässig, da sie den tatsächlichen Marktwert widerspiegeln muss.

Das Finanzgericht München hat kürzlich entschieden, dass eine vertraglich vereinbarte Kaufpreisaufteilung grundsätzlich anerkannt wird, solange keine Hinweise auf Gestaltungsmissbrauch vorliegen und die Aufteilung in einem realistischen Verhältnis zu den tatsächlichen Verkehrswerten steht. In diesem Fall wurde eine Abweichung von 4,49 % als geringfügig eingestuft und daher nicht beanstandet. Dies zeigt, dass die Gerichte in der ReFgel eine gewisse Flexibilität bei kleinen Abweichungen zulassen, solange die Werte insgesamt plausibel sind.

Wesentliche Abweichungen und ihre Folgen

Das Finanzgericht Düsseldorf (FG Urteil v. 12.3.2024 -13 K 1262/21E) hat in einem weiteren Fall entschieden, dass eine Korrektur der Kaufpreisaufteilung notwendig ist, wenn der Kaufpreisanteil für den Grund und Boden den Verkehrswert um mehr als 20 % unterschreitet. In solchen Fällen wird die Aufteilung als nicht realistisch angesehen, und die Finanzverwaltung wird diese nicht anerkennen. Das bedeutet, dass die Steuererklärung korrigiert werden müsste, was zu Nachforderungen oder sogar zu Strafzahlungen führen kann.

Wie sollte die Aufteilung vorgenommen werden?

gggür eine korrekte Kaufpreisaufteilung müssen zunächst die getrennten Werte für den Boden und das Gebäude ermittelt werden. Dies ist entscheidend, um eine realistische und steuerlich anerkannte Aufteilung des Kaufpreises vorzunehmen. Die Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) bietet mehrere Verfahren, die zur Ermittlung des Werts von Grundstücken und Gebäuden herangezogen werden können:

1. Vergleichswertverfahren: Bei diesem Verfahren wird der Wert der Immobilie auf Grundlage von vergleichbaren Verkaufsobjekten in der gleichen Lage und mit ähnlicher Ausstattung bestimmt. Diese Methode ist vor allem für bebaute Grundstücke geeignet, bei denen vergleichbare Verkaufsdaten vorliegen.

2. Ertragswertverfahren: Dieses Verfahren wird angewendet, wenn die Immobilie Erträge generiert, wie bei vermieteten Immobilien. Der Wert des Grundstücks wird hier auf Basis der erzielbaren Mieteinnahmen (Ertrag) und der Kapitalkosten ermittelt. Es ist besonders relevant für renditeorientierte Immobilien, wie Mietobjekte.

3. Sachwertverfahren: Hierbei wird der Wert des Grundstücks und der Gebäude getrennt ermittelt, wobei der Wert des Gebäudes auf Basis der Herstellungskosten (abzüglich Abnutzung) berechnet wird. Dieses Verfahren wird häufig für selbstgenutzte Immobilien oder Neubauten verwendet, die noch keine Mieteinnahmen generieren.

Die genauen Werte für den Boden und das Gebäude können entweder durch Sachverständigengutachten oder durch den Vergleich mit regionalen Vergleichswerten ermittelt werden. Sachverständige berücksichtigen dabei neben dem Marktwert auch Faktoren wie den Zustand der Immobilie, ihre Lage und andere relevante Merkmale.

Kaufpreisaufteilung

Sobald die Werte für den Boden und das Gebäude bestimmt sind, erfolgt die Aufteilung des Kaufpreises entsprechend dem ermittelten Verhältnis dieser Werte. Wird beispielsweise der Wert des Grundstücks mit 200.000 Euro und der Wert des Gebäudes mit 300.000 Euro festgelegt, beträgt der Anteil des Grundstücks 40 % und der des Gebäudes 60 %. Der Kaufpreis wird dann gemäß diesen Anteilen aufgeteilt. Diese realistische Aufteilung ist wichtig, um steuerliche Vorteile optimal zu nutzen und eine korrekte steuerliche Behandlung sicherzustellen.

Zusammengefasst sollte die Aufteilung des Kaufpreises also immer auf einer fundierten Wertermittlung beruhen, die entweder durch sachverständige Gutachten oder durch vergleichbare Marktwerte untermauert wird. Nur so lässt sich eine rechtlich und steuerlich einwandfreie Aufteilung des Kaufpreises auf Grundstück und Gebäude erreichen.

Fazit

Die korrekte Aufteilung des Kaufpreises im Kaufvertrag ist von großer Bedeutung, sowohl für die Steueroptimierung als auch für die rechtliche Anerkennung durch die Finanzverwaltung. Es ist wichtig, dass die Aufteilung realistisch und nachvollziehbar ist, um Probleme bei einer Steuerprüfung zu vermeiden. Aktuelle Urteile, wie die des Finanzgerichts München und Düsseldorf, verdeutlichen, dass erhebliche Abweichungen von den realen Werten zu Problemen führen können, während geringfügige Abweichungen in der Regel akzeptiert werden, solange sie die Gesamtbewertung nicht verzerren.

Um auf der sicheren Seite zu sein, sollten Immobilienkäufer und -investoren sicherstellen, dass die Kaufpreisaufteilung im Einklang mit den tatsächlichen Verkehrswerten steht. Im Zweifelsfall ist es ratsam, einen Steuerberater oder Sachverständigen hinzuzuziehen, um eine fehlerfreie Aufteilung zu gewährleisten und von möglichen Steuererleichterungen zu profitieren.